Dans une décision du 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise comment appliquer la prescription triennale en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, en distinguant l’action du locataire tendant à faire cesser le manquement et celle tendant pour lui à obtenir l’indemnisation des troubles de jouissance qu’il a subis (Civ. 3ème, 4 juin 2026, n° 24-11437).
Le premier alinéa de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.
L’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail.
La connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer, tout au long de l’exécution du contrat de location, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de l’habitation principale du locataire, un logement décent (Civ. 3ème, 14 nov. 2024, n° 23-12650).
Même l’existence d’une clause dans le contrat de location prévoyant que le locataire prend les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance (Civ. 3ème, 5 juin 2002, n° 00-19037).
Par exemple, même si les stipulations du contrat prévoient que le logement sera loué sans appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit, le bailleur peut être condamné en justice à mettre en place une installation de chauffage (Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13-17289).
Le locataire d’un local à usage d’habitation est donc recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure.
Autrement dit, tant que le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent perdure, le locataire peut demander au bailleur d’y remédier (réalisation de travaux dans le logement) alors même qu’il connaissait ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir depuis plus de 3 ans.
En revanche, le locataire ne peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution du bailleur que sur une période de trois ans précédant sa demande en justice.
Même si le dommage résultant de l’état d’indécence du logement était un préjudice continu qui perdurait depuis le début du bail, le locataire ne peut obtenir la réparation de ses préjudices que dans la limite de la prescription triennale, autrement dit uniquement sur la période de 3 ans précédant sa demande en justice.
Par Cyril PERRIEZ