Le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.
Il n’est pas obligatoire de prévoir un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de location.
Il est même interdit d’en prévoir un lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois (donc pour trois mois et plus), sauf si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer.
Le montant du dépôt de garantie
Si celui-ci est prévu, le contrat doit obligatoirement préciser le montant du dépôt de garantie.
Il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (il peut donc être inférieur au montant du loyer, mais pas supérieur).
Il doit être payé « au moment de la signature du bail ».
Il peut être versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Il ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.
Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, même en cas de renouvellement.
Le non paiement du dépôt de garantie constitue un manquement du locataire à ses obligations contractuelles.
A ce titre, le contrat peut prévoir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du dépôt de garantie.
La restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, il doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur doit procéder à un arrêté des comptes provisoire et peut, à condition qu’elle soit dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie.
Cette provision peut être conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
La régularisation définitive des charges et la restitution du solde au locataire doivent être effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Dans tous les cas, le dépôt de garantie ou le solde est restitué au locataire déduction faite, le cas échéant :
- des sommes restant dues au bailleur ;
- et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
La sanction en cas de retard de restitution
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
La majoration de 10% du loyer étant due pour chaque période mensuelle commencée en retard, les conséquences financières peuvent rapidement être importantes pour le bailleur.
En revanche, la majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
Textes applicables :
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