Afin de respecter les objectifs environnementaux pris dans le cadre de l’accord de Paris adopté le 12 décembre 2015, notamment celui de disposer à l’horizon 2050 d’un parc de bâtiments sobres en énergie et faiblement émetteurs de gaz à effet de serre, le législateur a créé avec la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 un nouveau droit de surplomb du fonds voisin pour la réalisation de travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) d’un bâtiment, droit de surplomb requalifié par la doctrine en « servitude d’empiètement d’isolation thermique« .
Aboutissant à un « empiètement » durable d’au maximum 35 centimètres sur la propriété voisine, le législateur a ainsi institué, dans l’intérêt général (protection de l’environnement et lutte contre le réchauffement climatique) et celui des propriétaires concernés (meilleur isolation et réduction de la consommation d’énergie), une servitude légale permettant de porter atteinte au droit de propriété, en se préservant ainsi de la jurisprudence judiciaire qui réaffirme avec une grande constance le caractère absolu du droit de propriété.
Le droit de surplomb du fonds voisin
Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de 35 centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.
Sauf accord des deux propriétaires sur une hauteur inférieure, l’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol.
Ce droit de surplomb du fonds voisin ne concerne donc pas les nouvelles constructions, mais uniquement les bâtiments existants.
Il ne concerne pas tous les travaux, mais uniquement ceux ayant pour objet l’isolation thermique par l’extérieur du bâtiment, et à condition qu’aucune autre solution technique ne permette d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.
À la différence de la servitude de tour d’échelle qui autorise seulement le propriétaire à accéder temporairement à l’immeuble voisin pour y installer des installations provisoires nécessaires à la réalisation de travaux (échafaudage notamment ou accès à la toiture), le droit de surplomb aboutit à un empiètement durable et quasiment perpétuel sur la propriété du fonds voisin.
Bien que le droit de surplomb n’aboutisse pas à un transfert de propriété, le législateur a prévu qu’une indemnité préalable est obligatoirement due au propriétaire du fonds surplombé.
Les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.
La mise en œuvre d’un droit de surplomb nécessite donc l’intervention d’un notaire.
En cas de désaccord entre les propriétaires, l’intervention d’un avocat est obligatoire afin de saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
Le droit d’accès et d’installation temporaires
Le droit de surplomb du fonds voisin emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
Autrement dit, le droit de surplomb comporte automatiquement comme accessoire une « servitude de tour d’échelle ».
Une indemnité est également due à ce titre au propriétaire de l’immeuble voisin.
Une convention doit obligatoirement être conclue entre les deux propriétaires afin de définir les modalités de mise en œuvre de ce droit.
Le contenu de la convention est encadré, celle-ci devant notamment préciser :
1° La localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;
2° La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
3° L’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires ;
4° Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.
Il est donc nécessaire d’anticiper tous les dégâts susceptibles d’être causés au fonds surplombé, notamment ceux occasionnés par l’installation provisoire d’un échafaudage pendant toutes la durée des travaux d’isolation (remise en état du sol, remplacement des plantes, des arbustes, empoussièrement, etc.).
Si une clause de la convention peut prévoir que le propriétaire bénéficiaire du droit de surplomb s’engage à prendre en charge tous les frais de remise en état liés à l’occupation temporaire de la propriété voisine, cet engagement contractuel est souvent source de contestations une fois les travaux achevés.
Il est donc recommandé de prévoir le plus précisément possible, dès la signature de la convention, la nature des travaux de remise en état qui devront être réalisés après l’achèvement des travaux d’isolation et leur coût, afin d’inclure dans la convention une indemnité couvrant la réparation de l’ensemble des désordres prévisibles.
La procédure pour instaurer le droit de surplomb du fonds voisin
Avant le commencement des travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier au propriétaire du fonds voisin son intention :
- de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds ;
- et de bénéficier du droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
La notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice.
La notification doit comporter les éléments suivants :
1° Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
2° Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
3° Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation ;
5° Le projet d’acte authentique prévu au I de l’article L. 113-5-1 ;
6° Le projet de convention prévue au II de l’article L. 113-5-1 ;
7° Une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1.
Cette notification doit également préciser qu’elle constitue le point de départ du délai d’opposition de 6 mois prévu au III de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.
Le propriétaire du fonds voisin dispose d’un délai de 6 mois à compter de cette notification pour s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds.
La décision de s’opposer au droit de surplomb ne peut être justifiée que pour un motif sérieux et légitime tenant soit à l’usage présent ou futur de sa propriété, soit à la méconnaissance des conditions prévues pour bénéficier de ce droit.
Dans le même délai de 6 mois, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires. Il ne peut s’y opposer que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.
Toujours dans le même délai de 6 mois, il peut saisir le juge en fixation du montant des indemnités auxquelles il peut prétendre.
Le cas des immeubles soumis au statut de la copropriété
Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s’opposer au droit de surplomb et au droit d’accès et d’installation temporaires.
La décision du syndicat des copropriétaire doit être motivée.
Même si les textes ne le précisent pas, la décision motivée du syndicat des copropriétaire de s’opposer au droit de surplomb ne peut être justifiée que pour un motif sérieux et légitime tenant soit à l’usage présent ou futur de sa propriété, soit à la méconnaissance des conditions prévues pour bénéficier de ce droit.
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires ;
1° La question de la saisine du juge en opposition à l’exercice des droits prévus aux I et II de l’article L. 113-5-1 ;
2° La question de la saisine du juge en fixation des indemnités prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1.
Afin de garantir l’information des copropriétaires, les documents notifiés au syndicat des copropriétaires par le propriétaire du bâtiment à isoler doivent être joints à la convocation de l’assemblée générale.
L’assemblée générale appelée à se prononcer sur ces questions se tient dans un délai qui préserve la faculté du syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans le délai d’opposition de six mois.
Le syndicat des copropriétaires doit donc être très réactif lorsqu’il reçoit d’un propriétaire voisin une notification l’informant de son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds.
La réalisation des travaux d’isolation
Le propriétaire du bâtiment à isoler ne peut réaliser les travaux d’isolation qu’après la signature de l’acte authentique et celle de la convention organisant les droits d’accès et d’installation temporaires, ou sur le fondement d’une décision de justice devenue définitive en cas d’opposition du propriétaire voisin.
Dans tous les cas, les travaux ne peuvent pas débuter tant que les indemnités n’ont pas été acquittées.
L’extinction du droit de surplomb du fonds voisin
Le droit de surplomb s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation, ce qui lui confère un caractère quasi-perpétuel.
La réalisation de travaux sur le fonds surplombé peut toutefois conduire à remettre en cause le droit de surplomb et, donc, les travaux d’isolation réalisés par le propriétaire du bâtiment isolé.
Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé.
Même dans ce dernier cas, l’indemnité payée en contrepartie du droit de surplomb demeure acquise.
En résumé :
- le droit de surplomb du fonds voisin ne s’applique pas aux nouvelles constructions, mais uniquement aux bâtiments existants ;
- le droit de surplomb du fonds voisin ne concerne que les travaux d’isolation par l’extérieur ;
- l’empiètement du fonds voisin ne peut pas dépasser 35 centimètres ;
- l’ouvrage d’isolation ne peut être réalisé qu’à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des deux propriétaires concernés ;
- le droit de surplomb doit être formalisé par un acte authentique ;
- en cas d’opposition, le propriétaire du fonds surplombé peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ;
- le délai d’opposition est de 6 mois à compter de la notification ;
- le propriétaire du fonds surplombé ne peut s’opposer au droit de surplomb que pour les raisons prévues par la loi ;
- une convention encadrant la mise en œuvre du droit d’accès et d’installation provisoires doit obligatoirement être conclue ;
- les travaux ne peuvent pas débuter tant que l’acte authentique n’a pas été signé ou, en cas d’opposition, tant que la décision de justice n’est pas devenue définitive ;
- les travaux ne peuvent pas débuter tant que les 2 indemnités (celle prévue pour le surplomb et l’autre pour l’occupation temporaire) n’ont pas été payées.
Textes applicables :
Article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation
Articles R. 113-19 à R. 113-24 du code de la construction et de l’habitation