Comment contester le complément de loyer appliqué en plus du loyer de base dans un contrat de location soumis à l’encadrement des loyers ?
Le complément de loyer
Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de bail.
Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer correspond à la somme du loyer de base et du complément.
Remarque : un complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :
- des sanitaires sur le palier,
- des signes d’humidité sur certains murs,
- un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation,
- des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation,
- un vis-à-vis à moins de dix mètres,
- des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement,
- des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois,
- une installation électrique dégradée,
- ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le recours préalable obligatoire devant la Commission départementale de conciliation
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, avec ou sans complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la Commission départementale de conciliation (CDC).
Le loyer résultant du document de conciliation s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
Le recours en justice en cas d’échec de la conciliation
En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation (CDC) pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.
Sous peine de forclusion, l’assignation doit donc obligatoirement être délivrée au bailleur dans un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation (CDC).
La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.
Le loyer résultant de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
Le juge compétent est le Juge des contentieux de la protection du lieu de situation du logement, statuant au fond.