Expulsion du locataire et trêve hivernale.
« La trêve hivernale, instaurée pour la première fois par la loi du 3 décembre 1956, aura 70 ans à la fin de l’année ».
Les conditions de l’expulsion
Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux1.
Autrement dit :
- le juge judiciaire doit avoir autorisé l’expulsion (un jugement ou une ordonnance de référé) ;
- le jugement doit être exécutoire (exécution provisoire de droit + signification à la partie concernée) ;
- et un commandement de quitter les lieux doit être notifié par un commissaire de justice à la personne concernée.
Attention : les jugements bénéficient désormais de l’exécution provisoire de droit : le délai d’appel et l’appel lui-même n’ont pas d’effet suspensif.
Respect d’un « délai humanitaire » – Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la notification du commandement de quitter les lieux.
Le délai humanitaire de 2 mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La saisine du Préfet – Dès la signification du commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice doit saisir le représentant de l’Etat dans le département, autrement dit le Préfet. À défaut de saisine, le délai de deux mois avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.
La saisine du représentant de l’Etat dans le département a deux objectifs :
- permettre au Préfet d’informer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ;
- permettre au Préfet d’informer le locataire de la possibilité de saisir commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable (DALO).
Remarque : la saisine du Préfet sur le fondement des dispositions de l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution ne vaut pas réquisition de la force publique.
Réquisition de la force publique – L’expulsion du locataire et des occupants de son chef, poursuivie par un commissaire de justice, ne pourra intervenir qu’avec l’assistance des forces de l’ordre.
Le concours de la force publique ne peut légalement être accordé par le représentant de l’Etat dans le département que deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux.
La suspension de l’expulsion pendant la trêve hivernale
Il est sursis à toute mesure d’expulsion du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille2.
Le législateur a prévu trois dérogations notables.
Lutte contre les squatteurs – La trêve hivernale ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (vise les « squatteurs »).
Pour les « squatteurs », le législateur a créé une procédure administrative dérogatoire qui permet, sans passer par le juge, d’obtenir très rapidement la libération des lieux.
Le projet de loi RIPOST présenté par le ministre de l’intérieur Laurent Nuñez prévoit d’étendre le dispositif de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 « en cas de maintien à l’expiration d’un contrat de location meublé de tourisme » (autrement dit les locations de courtes durées de type Airbnb).
Les logements étudiants – La trêve hivernale n’est pas applicable aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition.
Lutte contre le conjoint violent – La trêve hivernale n’est pas applicable à l’expulsion du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin violent ordonnée par le juge aux affaires familiales sur le fondement de l’article 515-9 du code civil (= ordonnance de protection).
Que peuvent faire les bailleurs pendant la trêve hivernale ?
La trêve hivernale a uniquement un effet suspensif sur les opérations d’expulsion.
Pendant toute cette période, le bailleur peut donc :
- notifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- saisir le juge des contentieux de la protection territorialement compétent (lieu de situation de l’immeuble) d’une demande tendant à faire constater la résiliation du contrat ou tendant à ce qu’il prononce la résiliation judiciaire du contrat de location ;
- signifier au locataire la décision de justice (jugement ou ordonnance de référé) ;
- signifier un commandement de quitter les lieux ;
- et même requérir le concours de la force publique.
En revanche, l’expulsion du locataire ne pourra pas avoir lieu entre le 1er novembre de l’année et le 1er avril de l’année suivante.
- Art. L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ↩︎
- Art. L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ↩︎