A titre expérimental et pour une durée de 8 ans à compter de la publication de la loi du 23 novembre 20181, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (zones tendues), les EPCI compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 soit mis en place.
La loi du 23 novembre 2018 ayant été publiée au JORF le 24 novembre 2018, l’expérimentation devrait donc prendre fin le 24 novembre 2026.
Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du code de construction et de l’habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L. 481-1 du même code, et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-2 dudit code sont exclus de cette expérimentation.
Sur proposition du demandeur, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif d’encadrement des loyers.
Pour chaque territoire ainsi délimité, le Préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements (nombre de pièces, meublé ou non meublé) et par secteur géographique.
Loyer de référence majoré : égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence
Loyer de référence minoré : égal au loyer de référence diminué de 30 %
Dans les territoires où s’applique l’arrêté préfectoral d’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.
La Commission départementale de conciliation (CDC) est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.
La mention du loyer de référence dans le contrat de location
Le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.
En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail.
A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
Le complément de loyer en cas d’encadrement des loyers
Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer correspond à la somme du loyer de base et du complément.
Remarque : un complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :
- des sanitaires sur le palier,
- des signes d’humidité sur certains murs,
- un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation,
- des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation,
- un vis-à-vis à moins de dix mètres,
- des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement,
- des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois,
- une installation électrique dégradée,
- ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la Commission départementale de conciliation (CDC).
En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation (CDC) pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.
La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
L’action en diminution lors du renouvellement du contrat de location
Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Le locataire peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant au moins 5 mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le montant du loyer de référence minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.
A peine de nullité, la notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement les dispositions du VI de l’article 140 et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi 4 mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
Attention : la Commission départementale de conciliation (CDC) doit obligatoirement être saisie dans un délai suffisant pour lui permettre de rendre un avis. Elle doit donc obligatoirement être saisie plus de 2 mois avant le terme du contrat, en conservant une marge suffisante pour pouvoir saisir le juge avant la reconduction tacite du contrat de bail.
A défaut d’accord constaté par la Commission départementale de conciliation (CDC), le juge peut être saisi avant le terme du contrat.
A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. ↩︎
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