La sous-location d’un logement sans l’accord du bailleur peut avoir de graves conséquences pour le locataire, à la fois financières et pour la poursuite du contrat de location.
Le principe : pas de sous-location sans l’accord du bailleur
Le contrat de sous-location est prévu à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
Lorsque le prix de la sous-location est plus important que le loyer principal, le sous-locataire est recevable à réclamer au locataire la restitution du trop-perçu de loyers, correspondant à la différence entre le montant de la sous-location et le montant du loyer principal (Civ. 3ème, 19 sept. 2006, n° 05-10013).
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le locataire doit transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à l’exception de celles de l’article 8, ne sont pas applicables aux sous-locations (Civ. 3ème, 1er mars 2000, n° 98-10496).
En cas de cessation du contrat principal, anticipée ou à l’expiration de sa durée, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.
Les sanctions en cas de sous-location prohibée
La sous-location d’un logement sans l’accord du bailleur constitue un manquement du locataire à ses obligations légales et contractuelles.
A l’expiration du bail, elle autorise donc le bailleur à donner congé au locataire pour un motif légitime et sérieux.
Sans même attendre l’expiration du bail, le bailleur peut également saisir le Juge des contentieux de la protection afin qu’il prononce la résiliation judiciaire du contrat de location.
Dans un cas comme dans l’autre, le juge doit apprécier la gravité du manquement (nombre de sous-locations, répétition du manquement dans le temps, ancienneté des faits, le manquement a-t-il cessé lorsque le juge se prononce, etc.) pour soit valider ou non le congé, soit prononcer ou non la résiliation du contrat.
La résiliation du contrat n’est donc pas systématique.
En revanche, le juge doit obligatoirement tenir compte du régime applicable aux logements conventionné dans son appréciation de la gravité du manquement (Civ. 3ème, 22 juin 2022, n° 21-18612).
Par ailleurs, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
Le bailleur peut donc demander le remboursement des sommes perçues par le locataire (Civ. 3ème, 12 sept. 2019, n° 18-20727).
Le locataire auteur de la sous-location interdite ne pouvant être un possesseur de bonne foi, le bailleur peut réclamer le remboursement des sous-loyers sans déduire les loyers perçus en exécution du bail (Civ. 3ème, 21 sept. 2023, n° 22-18251 ; Civ. 3ème , 15 fév. 2023, n° 21-25542 ; Civ. 3ème, 22 juin 2022, n° 21-18612).
Contacter par courriel le cabinet : cliquer ici