Les conditions pour bénéficier du transfert du bail
Le transfert du bail, en cas de décès du locataire, est notamment régi par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
Lorsque cette condition est prévue par l’article 14, la partie qui entend bénéficier du transfert du contrat de location doit avoir vécu dans les lieux loués avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès de celui-ci (Civ. 3ème, 13 juill. 1994, n° 92-15928).
Le juge ne doit pas apprécier si les conditions de transfert du bail sont réunies au jour où elle statue, mais au jour du décès du locataire (Civ. 3ème, 10 oct. 2024, 23-18933).
Si des personnes remplissent les conditions, le contrat est transféré « automatiquement » (Civ. 3ème, 28 sept. 2022, n° 21-11533).
Le transfert opère par l’effet même de la loi à la date du décès du locataire et l’occupant qui remplit les conditions n’a pas à engager une action tendant à faire reconnaître la réalité de ce droit.
A défaut de personnes remplissant les conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Le droit au bail exclusif du conjoint ou du partenaire survivant cotitulaire du bail
L’article 1751 du code civil prévoit que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
La séparation de fait des époux ou l’autorisation qui leur est donnée de résider séparément ne remet pas en cause la cotitularité du bail portant sur le logement qui a servi effectivement à leur habitation commune (Civ. 3ème, 27 mai 1998, n° 96-13543 ; Civ. 3ème, 31 mai 2006, n° 04-16920).
En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un PACS, le conjoint ou le partenaire lié par un PACS survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci, sauf s’il y renonce expressément.
Ce droit exclusif prive les descendants qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 17-20409).
Lorsqu’il satisfait aux conditions de l’article 1751 du code civil, le conjoint survivant peut renoncer expressément à l’exclusivité de son droit au bail pour permettre, le cas échéant, aux personnes qui satisfont aux conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 de bénéficier de droits concurrents aux siens sur le bail.
Cette renonciation ne peut cependant porter que sur l’exclusivité du droit au bail et ne peut permettre au conjoint survivant, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au droit au bail dont il est titulaire.
Si le conjoint survivant n’a pas expressément renoncé, après le décès de son épouse, à l’exclusivité de son droit au bail et s’il n’a pas mis fin au bail par un congé valablement délivré au bailleur, il peut être condamné au paiement d’un arriéré locatif (Civ. 3ème, 4 juill. 2024, n° 22-24856).
Le transfert du bail dans les logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du CCH
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 leur est applicable à condition toutefois que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Il s’agit de conditions cumulatives.
Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers :
- le conjoint ;
- le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- le concubin notoire ;
- et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans.
Les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les conditions d’attribution des logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, d’ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs.
Dès lors qu’il n’est pas possible de déroger par convention particulière aux lois qui intéressent l’ordre public, les parties ne peuvent pas déroger à ces dispositions en prévoyant une durée de vie avec le locataire plus courte qu’un an (Civ. 3ème, 1er oct. 2008, n° 07-13008).
Aucun texte ne faisait obstacle à ce que le bail puisse faire l’objet d’un transfert commun à trois frères et sœur qui vivaient ensemble dans le logement depuis de nombreuses années (Civ. 3ème, 25 mars 2015, n° 14-11043).
Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.
La possibilité de proposer un relogement constitue une simple faculté et non une obligation pour les organismes d’habitations à loyer modéré.
Le transfert du bail dans les logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du CCH
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers:
- le conjoint ;
- le partenaire lié au locataire par un PACS ;
- le concubin notoire ;
- et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans.
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