Recouvrement des charges de copropriété en procédure accélérée au fond. Lorsqu’un copropriétaire ne paye pas sa provision sur charges à sa date d’exigibilité, l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet, après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, de rendre immédiatement exigibles les autres provisions non encore échues ainsi que, après approbation des comptes par l’assemblée générale, les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.
Plusieurs décisions récentes de la Cour de cassation sont venues préciser les règles de recevabilité et de fond encadrant l’action engagée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 19-2, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
Les provisions sur charges de copropriété
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les conditions d’exigibilité et de versement des provisions sur charges dues par les copropriétaires.
Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat, sont nommées « provisions sur charges » les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.
Les « charges » sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires doit voter chaque année un budget prévisionnel.
Sauf si l’assemblée générale fixe des modalités différentes, les copropriétaires versent au syndicat des provisions sur charges égales au quart du budget voté.
La provision sur charges est exigible le premier jour de chaque trimestre (1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre) ou, le cas échéant, le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Le recouvrement des provisions en cas de défaillance du copropriétaire
À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, le copropriétaire peut être mis en demeure de la payer sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La mise en demeure visée à l’article 19-2, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande (Civ. 3ème, 12 déc. 2024, n° 24-70007).
Si cette mise en demeure reste infructueuse à l’issue d’un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Exemple : si le copropriétaire ne paye pas dans les 30 jours de la réception de la mise en demeure la première provision exigible le 1er janvier, les 3 autres provisions deviendront immédiatement exigibles. En outre, si ce copropriétaire doit d’autres sommes au titre des exercices précédents, elles deviennent également exigibles à condition que l’assemblée générale ait approuvé les comptes annuels.
Passé le délai de 30 jours, le syndicat des copropriétaires peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
Le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 qu’en paiement de provisions due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ayant fait l’objet d’une mise en demeure (Civ. 3ème, 15 janv. 2026, n° 23-23534).
L’article 19-2 est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Si les comptes n’ont pas encore été approuvés, le syndicat des copropriétaires ne peut pas demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure (Civ. 3ème, 15 janv. 2026, n° 23-23534 ; Civ. 3ème, 20 nov. 2025, n° 23-23313).
En cours d’instance, le syndicat des copropriétaires ne peut pas demander le paiement de provisions dues pour les exercices postérieurs (année n+1) à celui au titre duquel la demande initiale a été formée, sauf s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée (Civ. 3ème, 15 janv. 2026, n° 23-23534).
La procédure devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond
La demande présentée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet.
Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense.
La procédure est orale.
S’il constate la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond le condamne au paiement des provisions ou sommes exigibles.
En revanche, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et il ne peut connaître, lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond (Civ. 3ème, 15 janv. 2026, n° 24-10778).
Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
La décision du juge peut être frappée d’appel, à moins qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant de la demande.