Résiliation pour dette locative d’un bail d’habitation, le cabinet PERRIEZ Avocat assiste bailleurs (en demande) et locataires (en défense) devant le juge des contentieux de la protection.
La notification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour dette locative
Obligation essentielle du contrat de location, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En cas de dette locative, le bailleur peut notifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de location.
Le commandement de payer est signifié par un commissaire de justice.
Le commandement de payer doit comporter, sous peine de nullité, certaines mentions obligatoires énumérées au I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Remarque : pour les contrats conclus depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, soit depuis le 29 juillet 2023, le bail doit normalement obligatoirement comporter une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie.
Pour les contrats conclus avant le 29 juillet 2023, la clause résolutoire de plein droit du bail pour dette locative ne produit effet que 2 mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Pour les contrats conclus depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire ne produit effet que 6 semaines après la notification d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Attention : si le contrat, même conclu après le 29 juillet 2023, mentionne un délai de 2 mois au lieu des 6 semaines, le bailleur devrait par sécurité respecter le délai le plus favorable au locataire.
Si les causes du commandement n’ont pas été payées dans le délai imparti, le contrat de location est résilié de plein droit.
Le bailleur peut alors saisir le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin qu’il constate la résiliation du contrat et ordonne au locataire, occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, de libérer le logement.
Attention : si le bail ne comporte pas de clause résolutoire, le bailleur doit obligatoirement saisir au fond le juge des contentieux de la protection, afin qu’il prononce la résiliation du contrat.
Il n’entre pas en effet dans l’office du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat.
Le signalement à la CCAPEX d’une dette locative
Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis 2 mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à 2 fois le montant du loyer mensuel hors charges, le commandement de payer doit être signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
Cette obligation n’est applicable que lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.
Le signalement à la CCAPEX est effectué par voie électronique par un commissaire de justice.
Le signalement doit permettre la réalisation d’un diagnostic social et financier des locataires, diagnostic qui est transmis à la CCAPEX.
La saisine de la CCAPEX au moins 2 mois avant la notification de l’assignation
Sous peine d’irrecevabilité de la demande en justice, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX.
Cette obligation concerne tous les bailleurs personnes morales, à l’exception des sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.
La saisine de la CCAPEX est effectuée par voie électronique par un commissaire de justice.
La saisine du Préfet au moins 6 semaines avant la première audience
Sous peine d’irrecevabilité de la demande en justice, l’assignation tendant à faire constater la résiliation pour dette locative du contrat de bail doit obligatoirement être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins 6 semaines avant la première audience.
La notification est effectuée par voie électronique par un commissaire de justice.
Cette saisine doit normalement permettre la réalisation d’un diagnostic social et financier, au cours duquel locataire et bailleur doivent être mis en mesure de présenter leurs observations.
Ce diagnostic doit être transmis, le cas échéant avec les observations écrites du locataire et du bailleur, au juge avant l’audience.
L’assignation tendant à faire constater la résiliation pour dette locative du bail
A la demande du bailleur, l’assignation tendant à faire constater la résiliation pour dette locative du bail est signifiée au locataire par un commissaire de justice.
L’assignation introduit la demande en justice.
Elle vaut conclusions.
La procédure étant orale, la délivrance d’une assignation ne dispense pas le bailleur ou son représentant de se présenter à l’audience.
Afin de saisir la juridiction et sous peine de caducité relevée d’office par le juge, une copie de l’assignation doit être remise au greffe au moins 15 jours avant la date de l’audience.
La représentation devant le Juge des contentieux de la protection
Les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant du juge des contentieux de la protection.
La représentation par avocat n’étant pas obligatoire, les parties peuvent se défendre elles-mêmes.
Elles peuvent également se faire assister ou représenter par :
- un avocat ;
- leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité ;
- leurs parents ou alliés en ligne directe ;
- leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au 3ème degré inclus ;
- les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise.
S’il n’est pas avocat, le représentant doit justifier d’un pouvoir spécial.
Les parties non représentées par un avocat le jour de l’audience doivent obligatoirement présenter une pièce d’identité au greffier lors de l’appel de leur affaire.
La procédure devant le Juge des contentieux de la protection
A défaut de comparaître à l’audience, le locataire s’expose à ce que le jugement soit rendu sur la base des seuls éléments fournis par le bailleur.
Même si la procédure est orale, il est de plus en plus fréquent que les parties déposent des conclusions écrites.
Les conclusions doivent être visées par le greffier le jour de l’audience. Il est conseillé de faire viser 2 exemplaires des conclusions, un pour le juge et l’autre à conserver en cas de contestation ultérieure.
Les parties doivent respecter le principe du contradictoire.
Les conclusions et les pièces utilisées doivent, dans la mesure du possible, être envoyées dans un délai raisonnable avant l’audience afin de permettre à l’autre partie d’en prendre connaissance et, si elle l’estime nécessaire, d’y répondre.
Si l’affaire est en état, elle peut être jugée lors de la première audience.
Si le locataire n’a pas eu le temps de préparer sa défense ou si le bailleur n’a pas eu le temps de répondre aux observations reçues en réponse à son assignation, l’affaire peut être renvoyée à une audience ultérieure.
Attention : le juge peut refuser de faire droit à une demande de renvoi.
Après avoir recueilli les observations orales des parties, le juge fixe la date de la mise à disposition de la décision.
En moyenne, la décision est rendue dans un délai qui varie de 1 à 2 mois après l’audience.
La décision est envoyée aux parties, ou le cas échéant à leurs avocats, par voie postale dans les jours qui suivent la date de la mise à disposition et il est donc inutile de retourner au tribunal.
L’appel du jugement constatant la résiliation pour dette locative du bail
La décision qui constate ou prononce la résiliation pour dette locative d’un bail peut être frappée d’appel devant la cour d’appel.
Le délai d’appel varie selon la nature de la décision :
- Ordonnance de référé : 15 jours
- Jugement au fond : un mois
Même lorsque les parties sont représentées par un avocat auquel une copie de la décision est envoyée par le greffe, le délai d’appel ne commence à courir qu’à compter de la signification à partie du jugement (fond) ou de l’ordonnance (référé).
La représentation par avocat est obligatoire devant la cour d’appel.
Attention : le délai d’appel et l’appel lui-même n’ont pas d’effet suspensif.
Bailleur ou locataire, le cabinet PERRIEZ Avocat vous assiste en première instance et en appel.
Textes applicables :
Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.
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