Sélection des principales décisions rendues en 2022 par la Cour de cassation en matière de baux d’habitation.
Compétence du juge des contentieux de la protection
À l’instar du président du tribunal judiciaire, du juge aux affaires familiales, du juge de l’exécution ou du juge des libertés et de la détention, le juge des contentieux de la protection exerce des compétences particulières au sein du tribunal judiciaire.
En application de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, il connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.
Le juge des contentieux de la protection n’est donc pas compétent lorsque la demande d’expulsion porte sur un immeuble qui n’est pas occupé aux fins d’habitation, en l’occurrence pour l’exercice d’une action militante.
C’est donc à juste titre que la cour d’appel a rejeté l’exception d’incompétence soulevée au profit de ce juge.
Civ. 2ème, 17 nov. 2022, n° 21-21911
Le délai de 4 mois de l’action en diminution de loyer est un délai de forclusion
Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
La Cour de cassation précise que le délai de quatre mois prévu par cet article est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.
L’assignation délivrée plus de quatre mois après la demande en diminution de loyer est donc irrecevable.
Civ. 3ème, 9 nov. 2022, n° 21-19212, Publié au bulletin
Logement social et transfert de contrat en cas de décès du locataire
La locataire d’un logement social est décédée en 2014 sans que le bailleur en soit informé par son fils, qui est demeuré dans les lieux. Informé par l’administration fiscale en 2018 du décès de la locataire, le bailleur a assigné son fils pour faire constater la résiliation de plein droit du bail au décès de la locataire, ordonner son expulsion et sa condamnation à payer une indemnité d’occupation. Pour s’y opposer, ce dernier s’est prévalu du transfert du bail intervenu à son profit, demande qui a été déclarée irrecevable par la cour d’appel de Paris dès lors qu’il n’avait engagé aucune action depuis le décès de sa mère pour faire valoir son droit au transfert du contrat de location.
Lors du décès du locataire, l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat est transféré automatiquement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En application du I de l’article 40 de cette loi, le transfert du contrat prévu à l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, mais à la double condition, d’une part, que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et, d’autre part, que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Le transfert du bail à l’occupant qui remplit les conditions opère par l’effet même de la loi à la date du décès du locataire. Le bénéfice du transfert n’est donc pas subordonné à l’obligation d’engager une action tendant à faire reconnaître la réalité de ce droit.
C’est donc à tort que la cour d’appel a déclaré la demande de transfert irrecevable.
Civ. 3ème, 28 sept. 2022, n° 21-11533
Délai pour introduire une action en diminution de loyer
Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
L’action en réduction de loyer est ainsi enfermée dans un délai pour agir de quatre mois courant à compter de la demande faite au bailleur. La méconnaissance de ce délai est sanctionnée, en application de l’article 122 du code de procédure civile, par l’irrecevabilité de la demande.
Il s’ensuit que le Juge des contentieux de la protection ne peut pas être saisi plus de 4 mois après la demande en diminution de loyer.
Civ. 3ème, 28 sept. 2022, n° 21-12829
Notification d’un congé au propriétaire
Un locataire a envoyé le 17 avril 2015, en lettre recommandée, un congé pour une fin de bail au 31 juillet 2015, mais l’enveloppe est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Le bailleur a demandé le paiement du loyer pour le mois d’août 2015, demande qui a été rejetée par la cour d’appel.
Le I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre.
Lorsque le congé du locataire est envoyé en lettre recommandée, ce n’est pas la date d’envoi qui sert à faire courir le délai de préavis, mais uniquement la date de réception de la lettre par le bailleur.
C’est donc à tort que la cour d’appel a rejeté la demande de paiement du bailleur, dès lors qu’elle avait préalablement constaté que celui-ci n’avait jamais reçu le congé.
Civ. 3ème, 21 sept. 2022, n° 21-17691
Baux dérogatoires au Titre 1er de la loi du 6 juillet 1989
Les dispositions de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, il en résulte que dès le déclassement d’un bien du domaine public, sa location à usage d’habitation à titre de résidence principale est soumise aux dispositions du titre 1er de cette loi. En conséquence, la validité d’une convention y dérogeant est conditionnée à l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties autres que celles résultant de la seule domanialité du bien, ce qu’il appartient au juge de vérifier.
La cour ne peut pas exclure que le bail puisse avoir été considéré comme un bail d’habitation de droit commun au motif que le contrat concerne un bien relevant du domaine privé de l’Etat et que la locataire a signé une convention prévoyant qu’elle prendra fin automatiquement en cas de cessation des fonctions administratives de l’occupant, en sorte que la mise à disposition consentie avait un terme.
Civ. 3ème, 6 juill. 2022, n° 21-18450, Publié au bulletin
Location d’un logement ne respectant pas la surface minimale légale
Conformément aux dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002[1], un logement donné en location doit obligatoirement disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Le juge ne peut pas refuser d’indemniser le trouble de jouissance subi par le locataire au motif que le fait que la surface du logement n’était que de 8,11 mètres carrés au lieu de 9 mètres carrés ne lui a occasionné qu’un préjudice modéré.
En effet, en application de l’article 4 du code civil, le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe.
Même si le préjudicie est modéré, il doit être indemnisé.
Civ. 3ème, 22 juin 2022, n° 21-12022
Sous-location interdite d’un logement conventionné
Le locataire d’un logement conventionné a ouvert un compte sur le site internet Airbnb et a sous-loué, à une trentaine de reprises de novembre 2014 à janvier 2018, une des trois chambres du logement. Le bailleur a demandé en justice la résiliation du bail, demande qui a été rejetée par la cour d’appel qui a estimé que le manquement dénoncé n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
L’arrêt est cassé dès lors que la cour n’a pas examiné, comme il le lui était pourtant demandé, la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné.
Par ailleurs, la Cour de cassation précise que le bailleur qui sous-loue illégalement le logement sans autorisation ne peut être regardé comme un possesseur de bonne foi.
Il est donc tenu de restituer au bailleur l’intégralité des sous-loyers irrégulièrement perçus, sans aucune déduction.
Civ. 3ème, 22 juin 2022, n° 21-18612, Publié au bulletin
Est-il obligatoire d’installer un garde-corps aux fenêtres des immeubles anciens ?
Un locataire ayant chuté depuis une fenêtre du logement dépourvue de garde-corps, il a assigné son bailleur et son assureur en responsabilité et indemnisation.
Le 3 de l’article 2 du décret du décret du 30 janvier 2002 prévoit que les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage.
Ces dispositions imposent-elles au propriétaire d’installer un garde-corps aux fenêtres des immeubles anciens ? La Cour de cassation répond par la négative.
Le décret du 30 janvier 2002 impose seulement aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus, en l’absence de dispositions légales ou réglementaires l’imposant.
Il s’ensuit que le fait pour le bailleur de ne pas avoir équipé de garde-corps les fenêtres de l’appartement donné à bail ne caractérisait pas un manquement à son obligation de mise à disposition d’un logement décent.
La Cour de cassation confirme également que l’absence de garde-corps dans un immeuble construit avant 1955 ne constitue ni un vice de construction, ni une défectuosité dont le bailleur devait répondre, mais une caractéristique apparente inhérente à sa date de construction, dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux.
Civ. 3ème, 22 juin 2022, 21-10512, Publié au bulletin
Recours de la caution contre le locataire
Une association s’est portée caution solidaire des engagements d’un locataire et, subrogée dans les droits du bailleur après avoir réglé des loyers et charges impayés, a obtenu du juge d’instance une ordonnance en injonction de payer. Le cour d’appel a notamment rejeté la fin de non-recevoir du locataire tirée de la prescription de l’action.
L’article 2306 du code civil, dans sa version applicable, prévoyait que l’action subrogatoire de la caution contre le débiteur est soumise à la même prescription que celle applicable à l’action du créancier contre le débiteur.
Le délai applicable au recours subrogatoire intenté par la caution contre le locataire est donc celui de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit 3 ans.
Moins de trois ans s’étant écoulés entre le point de départ et l’acte interruptif de prescription, l’action de la caution était donc recevable.
Civ. 3ème, 11 mai 2022, n° 20-23335, Publié au bulletin
Cautionnement d’un bail d’habitation et code de la consommation
Le cautionnement relatif à un bail d’habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les articles L. 341-1 à L. 341-3, L. 341-5 et L. 341-6 du code de la consommation ne lui sont pas applicables.
Civ. 3ème, 17 fév. 2022, n° 21-12934, Publié au bulletin
Congé pour reprise et contrôle du juge
Le congé donné par le bailleur au locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif de congé. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Ce contrôle du juge s’applique-t-il aux baux en cours à la date de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ?
La Cour de cassation apporte une réponse positive : le I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, est applicable à la contestation du congé délivré après l’entrée en vigueur de cette loi, même si le bail a été conclu antérieurement à celle-ci.
Civ. 3ème, 9 fév. 2022, n° 21-10388, Publié au bulletin
Congé pour reprise et intervention accessoire de l’usufruitier
Il résulte du 1er alinéa de l’article 595 du code civil que l’usufruitier ayant seul qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, il est le seul à pouvoir délivrer un congé et agir en validité du congé pour reprise.
Il s’ensuit que le nu-propriétaire n’a pas qualité pour agir en validité d’un congé pour reprise.
Pour régulariser la procédure, l’usufruitier ne peut pas se contenter de former une intervention accessoire en venant appuyer les prétentions du nu-propriétaire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.
En effet, seule l’intervention principale de l’usufruitier, pour se substituer au nu-propriétaire et élever des prétentions pour son propre compte, est de nature à permettre d’écarter la fin de non-recevoir opposée par la locataire.
Civ. 3ème, 26 janv. 2022, n° 20-20223, Publié au bulletin
Congé pour reprise et démembrement de la propriété
Il résulte du 1er alinéa de l’article 595 du code civil que l’usufruitier ayant seul qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, il est le seul à pouvoir délivrer un congé et agir en validité du congé pour reprise.
En application du 3ème alinéa de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de cette reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Par l’effet combiné de ces dispositions, les conditions de la validité du congé pour reprise ne peuvent être appréciées qu’au regard du lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et l’usufruitier.
Il s’ensuit que la cour d’appel ne pouvait pas apprécier la validité du congé au regard du lien existant entre le nu-propriétaire et le bénéficiaire de la reprise.
Civ. 3ème, 26 janv. 2022, n° 20-20223, Publié au bulletin
Par Cyril PERRIEZ
Retrouver cet article sur le Village de la justice : voir l’article
[1] Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.