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Baux d'habitation

Obtenir l’expulsion d’un « squatter » sans décision de justice

Sensible à l’émoi suscité dans l’opinion public par plusieurs faits divers, le Gouvernement a soutenu un amendement au projet de loi d’accélération et de simplification de l’action publique (article 30 ter) afin d’élargir, faciliter et accélérer la procédure d’expulsion des « squatters » par voie administrative, sans décision de justice. L’article 73 de la loi du 7 décembre 2020[1] (dite « loi ASAP ») a modifié les dispositions de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (DALO) et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale[2]. Tour d’horizon des nouvelles dispositions applicables depuis le 9 décembre 2020 et qui ne manqueront certainement pas de soulever rapidement de nouvelles interrogations.

Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut en principe être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification, par acte d’huissier, d’un commandement d’avoir à libérer les locaux[3]. Afin de permettre l’expulsion rapide des « squatters », le législateur a créé en 2007 une procédure d’exception permettant, dans certaines conditions, de s’adresser directement à l’autorité administrative compétente pour obtenir la libération des lieux occupés, sans avoir à solliciter préalablement l’intervention d’une décision du juge des contentieux de la protection statuant au fond (jugement) ou en référé (ordonnance). Depuis le 6 mars 2007, le propriétaire ou le locataire dont le domicile est occupé par une personne qui s’y est introduite et[4] s’y maintient à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, peut saisir le préfet pour qu’il mette en demeure l’occupant de quitter les lieux et, en cas d’inexécution de la décision, qu’il procède à son expulsion.

En l’absence de définition légale du domicile pour l’application des dispositions de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007, cette notion pouvait être regardée et était analysée par certains comme ne visant que la résidence principale du propriétaire ou du locataire concerné. Le législateur a voulu mettre fin aux controverses doctrinales et administratives en précisant au premier alinéa de cet article que le domicile occupé n’a pas forcément à être la résidence principale de la personne concernée. Si les travaux parlementaires montrent que le législateur a essentiellement voulu régir la situation des résidences secondaires, la nouvelle rédaction de l’article 38 pourrait conduire à élargir le champ d’application de ces dispositions à d’autres lieux occupés par des « squatters ».

Afin de faciliter les conditions de recours à cette procédure spéciale d’expulsion, le législateur a également élargi les bénéficiaires de cette action en remplaçant « le propriétaire ou le locataire du logement occupé » par « la personne dont le domicile est ainsi occupé ou toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ». Le préfet peut donc toujours être saisi par le propriétaire ou le locataire du logement occupé, mais aussi par toute personne agissant dans l’intérêt et pour leur compte, personne qui pourrait être un membre de la famille (les enfants lorsque la personne dont le domicile est occupé est en EHPAD ou en déplacement à l’étranger) ou même pourquoi pas éventuellement n’importe quel mandataire agissant « dans l’intérêt et pour le compte » de la personne dont le domicile est occupé.

Comme depuis le 6 mars 2007, la saisine du préfet obéit à plusieurs conditions cumulatives sous peine de rejet de la demande. La personne dont le domicile est occupé ou la personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci doit (i) avoir déposé plainte[5], (ii) faire la preuve que le logement constitue son domicile et (iii) faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.

En revanche, afin d’accélérer le traitement des demandes et mettre rapidement fin au trouble manifestement illicite, le préfet dispose désormais d’un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande pour prendre la décision de mise en demeure. Le préfet ne peut refuser d’engager la mise en demeure que dans deux hypothèses limitativement énumérées :

  • soit parce que les conditions de sa saisine ne sont pas réunies (qualité du demandeur, dépôt de plainte, preuve que le logement occupé constitue le domicile et constat de l’occupation illicite réalisé par un officier de police judiciaire et pas seulement par un huissier) ;

  • soit en présence d’un motif impérieux d’intérêt général.

Le cas échéant, la décision de refus doit être motivée et les motifs communiqués sans délai au demandeur.

Lorsque le préfet fait droit à la demande, la mise en demeure de quitter les lieux est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à 24 heures. Il s’agit d’un délai minimum, qui peut donc être supérieur. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux. Elle est également notifiée à l’auteur de la demande.

Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, les nouvelles dispositions de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 prévoient que le préfet doit procéder « sans délai » à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition de l’auteur de la demande dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure. La jurisprudence viendra certainement préciser ce qu’il faut entendre par « sans délai » et les conséquences en cas de non-respect de ce délai par le préfet ou les officiers de police chargés de libérer les lieux occupés.

Pour aller plus loin sur le même thème :

  • Que se passe-t-il si le préfet ne prend pas la mise en demeure de quitter les lieux dans le délai de 48 heures ?
  • Le demandeur peut-il contester la décision du préfet ? Si oui, devant quel juge et selon quelle procédure ?
  • Quelles sont les conséquences si la décision de refus du préfet n’est pas motivée ?
  • Quelles sont les conséquences si les motifs de la décision de refus ne sont pas communiqués « sans délai » au demandeur ?
  • Le demandeur peut-il contester la décision du préfet d’assortir la mise en demeure de quitter les lieux d’un délai d’exécution supérieur à 24 heures ? Si oui, devant quel juge et selon quelle procédure ?
  • Les occupants peuvent-ils contester la mise en demeure de quitter les lieux ? Si oui, devant quel juge et selon quelle procédure ?
  • Que se passe-t-il si la mise en demeure n’est pas affichée en mairie et sur les lieux occupés ?
  • Les occupants peuvent-ils contester la décision du préfet de procéder à l’évacuation forcée du logement ? Si oui, devant quel juge et selon quelle procédure ?
  • Que se passe-t-il si le préfet notifie une mise en demeure de quitter les lieux, mais refuse ensuite de procéder à l’évacuation forcée du logement ?
  • Les occupants sont-ils protégés par la « trêve hivernale » ?

[1] Loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique.

[2] Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale.

[3] Art. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

[4] L’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui sont deux conditions cumulatives.

[5] Art. 226-4 du code pénal.